Vereinbaren einer festen Mietdauer und Befristung eines Mietverhältnisses

Auch dieses Thema hat die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH) schon mehrfach beschäftigt: Für wie lange darf ein Mietvertrag festgeschrieben werden, und wann kann der Mieter dennoch vorzeitig kündigen? Zunächst einmal sollte darauf hingewiesen werden, dass es zwei Arten der Befristung gibt: das „echte“ zeitlich befristete Mietverhältnis, bei dem der Mietvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt ausläuft, ohne dass eine der Parteien kündigen muß (gemäß § 575 BGB), und einen befristeten Kündigungsausschluß, der davon ausgeht, dass keine der Parteien vor Ablauf einer bestimmten Frist das Mietverhältnis kündigt.

Ein echtes befristetes Mietverhältnis bedarf einer Begründung. Diese kann sein, dass Eigenbedarf besteht – z.B. dann, wenn jemand sein Domizil während einer längeren Auslandstätigkeit vermietet, dann aber wieder in sie einziehen wird, dass das Gebäude umfassend modernisiert werden soll oder er z.B. eine andere zum Haushalt gehörende Person einziehen lassen will – eine spezielle Form des Eigenbedarfs.

Hierzu der Wortlaut des Gesetzes:

§ 575 Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(Der Fall, wo ein Mieter von sich aus sagt, er ist nur sechs Monate auf einem bestimmten Projekt da und möchte daher eine Wohnung genau so lange und nicht kürzer und nicht länger anmieten, ist hier nicht speziell aufgeführt; aber es spricht wohl kaum etwas dagegen, wenn man die Befristung damit begründet, dass diese ausdrücklicher Wunsch des Mieters ist.)

Anders liegt der Fall nun im Hinblick auf Kündigungsfristen bzw. auf einen etwaigen Verzicht auf die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit für einen befristeten Zeitraum.

Auch hier gilt es wiederum zu differenzieren.

Zunächst einmal hat ein Urteil des BGH eines klar gestellt: Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters ist ungültig, da es den Mieter „unangemessen benachteiligt“.

Es sei denn, es ist eine Staffelmiete vereinbart – wobei hier der Kündigungsverzicht maximal vier Jahre betragen darf.

Die Formulierung: „Beide Parteien verzichten bis zum 1. Februar 2011 auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags“ ist demnach rechtens; die Formulierung, „Beide Parteien verzichten für zehn Jahre auf die gesetzliche Kündigung“ ist es dagegen nicht; ebenso wenig „Der Mieter verzichtet bis zum Ablauf des ersten Mietjahres auf das Recht zur ordentlichen Kündigung“ – offenbar selbst dann nicht, wenn dies auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters formuliert wurde, etwa als Gegenleistung für den Einbau eines neuen Bads oder einer neuen Einbauküche, die ansonsten nicht erfolgt wären. (Man muß bei der Interpretation und Anwendung der Gerichtsurteile immer berücksichtigen, dass auch der BGH immer Einzelfälle beurteilt und Einzelfälle eben immer für sich zu betrachten sind; kein Fall ist je einem anderen völlig gleich).

Zulässig ist auch, wenn der Mieter in einem Staffelmietvertrag einseitig auf sein Kündigungsrecht für vier Jahre verzichtet. (Die korrekte Ausfertigung eines Staffelmietvertrags ist ein Thema einer zukünftigen Ausgabe).

Im übrigen gilt die gesetzliche Dreimonatsfrist für eine Kündigung, wobei Sie als Vermieter ohnehin nur aus genau festgelegten Gründen ordentlich kündigen können. (Tipps hierzu in einer anderen Ausgabe.)

An dieser Stelle sei auch noch mal auf die einzigen ordentlichen Kündigungsfristen hingewiesen, die nach dem BGB möglich sind:

§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wurde zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags keine Vereinbarung über eine Befristung aus einem der genannten Gründe geschlossen, so ist eine Kündigung aus wichtigem Grund dennoch möglich, allerdings muß diese Kündigungsschreiben sehr strengen Formvorschriften Genüge tun und natürlich gerechtfertigt sein.

Falls Sie weitere Fragen hierzu haben, senden Sie uns eine Email.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar! Fragen Sie im Zweifelsfall Ihren Anwalt oder Mietrechtsberater Ihres Mieter- oder Vermietervereins.