Berlin Berlin – Wieder einmal Zeit für Schnäppchenjagd?

Wie ist es um den Immobilienmarkt Berlin bestellt? Widersprüchliches ist zu hören – und viel Erfreuliches zu notieren. Heute lassen wir einen Architekten zu Wort kommen, der seit vielen Jahren mit seinem Büro auf der Friedrichstraße “Am Checkpoint Charlie” ansässig ist und von dort den Ausblick auf die Szene genießt. Ingo Ronski führt gemeinsam mit seinem Partner Fergus Burke das Büro “Ronski+Burke Architekten und Ingenieure”.

Herr Ronski, Sie als Architekt und Projektplaner kennen den Berliner Immobilienmarkt seit vielen Jahren. Was hat sich in den letzten Monaten auf dem Markt geändert?

I.R.: In letzter Zeit sind auffällig weniger internationale Investoren in Berlin auf Immobiliensuche. Als Folge fallen Preise und die Situation ist wieder interessant für Käufer.

Man spürt also gerade in Berlin die Auswirkungen der Finanzkrise?

I.R.: Ganz sicher. Uns fällt das besonders im Bereich von Wohnungsobjekten auf. Man spürt die Finanzkrise in Berlin durch das Stoppen einiger größerer Bauprojekte in Berlin, durch die zögerlichen bzw.  wenigen Immobilientransaktionen. Vermehrte Leerstände bekommen wir nicht mit,  rund um die Friedrichstraße gibt es nach wie vor vereinzelte Leerstände an Büroflächen. Für Mietinteressenten ist die Lage auf jeden Fall entspannt.

Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung ein? Werden die Preise, wie mehrfach prognostiziert, gerade in der Hauptstadt merklich sinken?

I.R.: Sie sind ja schon gesunken. Ich bin gespannt, ob sie noch weiter fallen werden, ob die Krise noch härter durchschlagen wird. Nichtsdestotrotz glaube ich an Berlin nach wie vor als einen guten zukünftigen Markt. Berlin wird sich, wenn auch langsam, weiter entwickeln. Berlin ist ja auch im Bereich Immobilien sehr unterschiedlich, die Lage, der Mikrostandort ist hier wichtiger als ich das aus anderen Städten kenne. Bekannte, beliebte Lagen bleiben meiner Ansicht nach stabil.

Der in den letzten Jahren boomende Hotelneubau ist deutlich abgeebbt, offensichtlich tritt eine Marktsättigung ein. Die letzte große Überraschung war jedoch, daß das Zoofenster-Hochhaus (nahe Kurfürstendamm) nun kommt und das berühmte Hotel Waldorf Astoria einziehen wird. Fünf Sterne Plus, auf 15 Etagen mit 300 Zimmern. Offenbar haben die Araber noch Geld zum Investieren, trotz Finanzkrise.

Wie sehen Sie die Preisentwicklung für Grundstücke und Neubau im Bereich rund um den neuen Internationalen Flughafen BBI?

I.R.: Es sind viele Gewerbeparks, Business Center und ähnliches geplant. Wir haben selbst für irische Investoren an einem Masterplan zur Entwicklung eines großen Grundstücks im Raum Stadt Schönefeld gearbeitet. Hier ist Logistik und Wohnbebauung vorgesehen. Etliche Entwicklungen waren im letzten Jahr bereits auf der Expo Real zu sehen. Ein mir bekannter Entwickler ist kürzlich beim Durchzählen der Projekte auf mehr als zwanzig gekommen. Es deutet sich an, daß einige Entwicklungen auf der Strecke bleiben, da (noch?) nicht genügend Mieter- bzw. Nutzeranfragen vorhanden sind. Trotzdem, es wurde beschlossen die Berliner Flughäfen Tempelhof (bereits erfolgt) und Tegel zu schließen, d.h. der Umzug vieler angesiedelter Unternehmen steht bevor, der Platzbedarf rund um BBI wird steigen. Touristenzahlen sind in Berlin seit einigen Jahren steigend, die Auslastung des Flughafen Tegels ist ausgereizt, so daß schon jetzt die Kapazitätsgrenze von BBI diskutiert wird. Ich erwarte durch neue internationale Flugverbindungen von und nach BBI weitere positive Impulse für die Stadt und deren Wirtschaft.

Wenn man sich etwas südöstlich des Schönefelder Flughafens umschaut, dann findet man Grundstücke zu Traumpreisen. Lohnt sich da jetzt der Einstieg?

I.R.:  Die Frage ist, was der Bebauungplan hergibt. Gibt es in diesem Gebiet einen B-Plan, dann muss man sorgfältig prüfen was genehmigungsfähig ist. Eine Investition in z.B. Wohnbebauung würde ich nicht riskieren, zu weit ist der Weg ins Berliner Zentrum und zu schlecht sind viele Gebiete um Schönefeld an den ÖPNV angeschlossen. Wie schon erwähnt ist die Konkurrenz groß; wer auch immer dort kauft und entwickelt, der muss das finanzielle Polster mitbringen, um erst in späterer Zukunft eine Rendite zu erzielen.

Wo sehen Sie Risiken im Berliner Markt, jetzt wo der “Hype” vorüber ist?

I.R.:  Wie vorhin angedeutet ist in Berlin nichts wichtiger als Lage, Lage, Lage. In Berlin sind die Wertentwicklungen so eng an die Lage gekoppelt wie in kaum einer anderen Stadt. Die Preiskluft zwischen guten und schlechten Lagen wird sich daher noch vergrößern.

Welche Empfehlungen würden Sie aussprechen?

I.R.: Wohnen in zentralen Gründerzeitvierteln (Prenzlauerberg, Kreuzberg, Schöneberg, etc.).

Noch ein Wort zu Ihrem Haus. Wie ist die Auftragslage, worauf haben Sie sich derzeit spezialisiert?

I.R.: Wir sind als Deutsch-Irisches Büro nach wie vor im Wesentlichen für englischsprachige Immobilieninvestoren in Deutschland tätig. Unsere Nische ist, daß wir in deutsch Immobiliengeschäfte begleiten (Ankauf, Umbau, Sanierung, Untersuchung von Wertsteigerung, Umnutzungen von Immobilien) und
in englisch den Kunden unterrichten. Unsere Kunden sind Iren, Engländer und Australier, aber auch zunehmend Deutsche. Wir haben derzeit laufende Projekte in Berlin, Hamburg, Köln und arbeiten an größeren
Immobilienuntersuchungen für Streitkräfte in NRW.