Berlin: Interview mit Sachverständigem

Interview mit Herrn Mirko Otto, Berlin

Herr Otto, Sie sind öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke und auch
bundesweit tätig. Als “waschechter Berliner” kennen Sie jedoch den
Berliner Immobilienmarkt besonders gut. Wie hat sich dieser Markt in den
letzten zwei Jahren entwickelt?

Mirko Otto: Der Wohnungsmarkt ist durch sehr unterschiedliche Entwicklungen geprägt:
während in Berlin-Mitte und Prenzlauer Berg die Leerstandsquoten bei rd.
1,5 % liegen, stehen in Hellersdorf 8,8 % der Wohnungen leer. Es zeigt
sich eine sehr große Spreizung, während insgesamt noch genügend
Wohnungen leer stehen, gibt es in der Innenstadt fast kein Angebot mehr,
was die Preise deutlich in die Höhe treibt. Deutlich wird dies auch an
der Differenz zwischen dem gerade veröffentlichten Mietenspiegel, der
ein qualifizierter Mietenspiegel (also nach wissenschaftlichen Kriterien
aufgestellt sein soll) und dem Marktmietbericht des IVD, welcher wenige
Wochen nach der Veröffentlichung des Mietenspiegels veröffentlicht
wurde. Die Abschlussmieten liegen (je nach Baualtersklasse) um rd. 20
%höher als die Mietspiegelwerte. Ein Beispiel: eine Wohnung von 65 m² in
einer besseren Wedding-Lage (gehört zu Mitte) hat nach dem IVD-Bericht
eine Miete von 6,75 €/m². Solche Werte sind mir aus der Praxis auch
bekannt, und zwar nicht nur als Einzelwerte, sondern vielfach als
Abschlussmieten für sanierte Altbauwohnungen. Nach dem Mietspiegel
dürften diese Wohnungen jedoch nur zwischen 3,65 €/m² und 6,00 €/m²
kosten. Dies zeigt, dass der Mietenspiegel ein politisch (wahrscheinlich
durch Auswahl der Mietobjekte) gesteuertes Instrument ist, welches nicht
die Miete am Markt darstellt. Fakt ist, dass in einigen Innenstadtlagen
die Angebotsmieten um teilweise rd. 10 % pro Jahr angestiegen sind. Dies
ist zwar nur ein Indikator, da die Angebotspreise ja nicht unbedingt
abgeschlossen werden müssen, zeigt aber den verstärkten Druck auf die
Immobilienpreise in den Innenstadtlagen.

Für Eigentumswohnungen gilt nach wie vor in vielen Bereichen eine
Zweiteilung: bezugsfreie Wohnungen sind deutlich teurer als vermietete
Wohnungen. In einigen Lagen steigen die Preise moderat, in einigen
Teilen des Markts stagnieren die Preise. Als problematisch sehe ich
durch Sonder-AfA-Kontruktionen (beispielsweise Denkmalschutz) verteuerte
Immobilien, die vorrangig aus steuerlichen Motiven gekauft werden. Ob
diese Anlageentscheidungen langfristig ökonomisch sinnvoll sind, kann in
vielen Fällen bezweifelt werden.

Der Markt der Mehrfamilienwohnhäuser und der Wohn- und Geschäftshäuser
ist durch das Ausbleiben ausländischer Investoren gekennzeichnet. Die
Nachfragepreise sind deutlich nach unten gegangen, es ist heute schlicht
nicht möglich, die 2007 gekauften Immobilien zum gleichen Preis zu
verkaufen, die Angebote sind jedoch noch nicht so stark gesunken, dass
die Käufer interessiert sind. Dies hat einen Rückgang der Anzahl der
gehandelten Objekte um 50 % zur Folge. Ein weiterer Grund sind die
schlechten Finanzierungsbedingungen der Banken. Damit sind nicht die
Zinskonditionen gemeint, es geht um die Eigenkapitalanforderungen der
Banken.

Im Gewerbebereich ist Berlin durch eine sehr schwache Industrie geprägt.
Büro- und Geschäftsimmobilien sind in 1A-Lagen nach wie vor gefragt, in
schlechteren Lagen hat die Nachfrage deutlich nachgelassen.

Sind die Auswirkungen der Finanzkrise zu spüren?

Mirko Otto: Faktisch ist es heute weitaus schwerer, einen Kredit zu erhalten als
noch vor zwei Jahren. Teilweise wehren Banken die Kreditanfragen durch
extrem hohe Eigenkapitalanforderungen ab oder durch die extrem schlechte
Bewertung der Objekte durch bankeigene Gutachter. Dabei wird meiner
Meinung nach über das Ziel hinausgeschossen. Für einen unserer Mandanten
war es schon schwierig, bei einer Eigenkapitalquote von 30 % ein
Mietshaus zu erwerben, welches einen Faktor von unter 11 hatte.
Begründung der Banken war: er hat schon so viele Immobilien (die
übrigens mit ähnlichen Eigenkapitalquoten finanziert waren).

Wie haben sich die Wohnungsmieten entwickelt?

Mirko Otto: In Teilen sehr dynamisch (Innenstadtlagen, siehe oben), in Teilen sehr
stabil. Es gibt aber kaum Lagen, in denen die Mieten nachlassen.

Welche Stadtbezirke können Sie positiv, welche würden Sie eher negativ hervorheben?

Mirko Otto: Bedingt durch die historische Entwicklung der Stadt mit der Mauer waren
über Jahrzehnte die (damaligen) Randlagen West-Berlins (Wedding,
Tiergarten, Neukölln, Kreuzberg) mit einem Schlag in der Mitte der
Stadt. Dies hat nicht sofort Auswirkungen, mittlerweile sieht man in
diesen Lagen aber eine positive Entwicklung. Noch nicht überall, aber in
weiten Teilen. Immer dann, wenn investiert wird, steigen die Mieten und
die Mieterklientel verbessert sich. Mein persönlicher Favorit ist
Wedding, aber auch in Kreuzberg sind starke Mietsteigerungen zu
verzeichnen.

Zu welchen Faktoren (x-fache Jahresmiete) sind derzeit MFHs zu
erwerben? Wie ist die Angebotslage?

Mirko Otto: Hier liegt die Diskrepanz zwischen den Forderungen der Verkäufer, die
oft noch zu viel haben wollen, und den (teilweise) sehr geringen
Kaufpreisvorstellungen der Käufer.
Eine allgemeingültige Aussage kann man hier nicht treffen. Es gibt
Objekte, die auch zum 14-fachen der Miete noch fair bewertet sind (z.B.
wenn Mietsteigerungspotentiale in entsprechendem Ausmaß noch vorhanden
sind), es gibt aber auch Objekte, für die ich selbst als Investor nicht
mehr als das 10-fache bezahlen würde, da die Bewirtschaftung sehr
aufwändig ist oder weil ein erheblicher Instandhaltungsstau vorhanden
ist.

Wie hoch sind Investitionen für Modernisierungsmaßnahmen im
Verhältnis zum Ankaufpreis in der Regel?

Mirko Otto: Es gibt keine Regel. Man kann für teilweise 300 bis 400 €/m² unsanierte
Altbauten kaufen, dann ist dort ein entsprechender Aufwand notwendig,
man kann aber auch für 1.000 €/m² und mehr modernisierte Altbauten
erwerben, in denen kein Instandhaltungsrückstau vorhanden ist.

Lohnt sich der Erwerb mit anschließender Aufteilung und Wiederverkauf
in Berlin derzeit?

Mirko Otto: Insbesondere dann, wenn ein Anteil des Objektes leer steht und das
Objekt in einer nachgefragten Gegend ist. Bei Außenlagen oder sehr
einfachen Lagen wäre ich vorsichtig, da auch die Aufteilung und der
Vertrieb Kosten verursachen.

Welche Gebäudemängel sind in Berlin am häufigsten anzutreffen?

Mirko Otto: Am häufigsten ist eine Überalterung der Haustechnik festzustellen.
Elektroanlage, Wasser- und Abwasserinstallationen, Bäder und Heizungen
entsprechen nicht mehr dem Stand der Technik. Ab und an kommt auch eine
Schwäche im Dach, teilweise verbunden mit Holzschädlingen (z.B.
Hausschwamm) vor, insgesamt sieht ein erfahrener Gutachter einem Haus
meist schon an, wo er zu suchen hat. Bei bestimmten Typen (z.B. 60er und
70er Jahre-Bauten) ist oft nur die Frage nach der Haustechnik und dem
energetischen Standard zu prüfen, Schädlingsbefall oder feuchte Keller
sind hier selten bis nie anzutreffen.

Warum ist es gerade in Berlin ratsam, einen Gutachter vor Erwerb
hinzuzuziehen?

Mirko Otto: Weil die Mietenstruktur in der Regel einer Überprüfung bedarf und weil
kaum ein mir bekannter Markt derartig stark differenziert ist wie der
Berliner Markt. Was in einer Straße noch gut ist, kann wenige Meter
weiter nur zu deutlich geringeren Preisen nachgefragt werden. Generell
positive Entwicklungen können in kleinen Enklaven Jahre oder Jahrzehnte
später kommen, weil die Bevölkerungsstruktur eine schnellere Entwicklung
nicht zulässt.

Wie schätzen Sie die Entwicklung in Berlin ein? Werden Preise
steigen oder fallen?

Mirko Otto: Generell werden die Preise in weiten Teilen sehr stark steigen. Dies
trifft insbesondere für Innenstadtlagen zu, die derzeit noch sehr
preiswert zu haben sind (wie z.B. Wedding). Bereits sehr teure Lagen
werden sicherlich gut bleiben, ob diese sich wertmäßig genauso
weiterentwickeln wie die noch preiswerten Lagen ist aus meiner Sicht
fraglich.

Gibt es sonstige Tipps und Ratschläge für Berlin-Investoren,  Herr Otto?

Mirko Otto: Cash ist derzeit King! Wer über genügend Eigenkapital verfügt, sollte in
Berlin eine Immobilie erwerben. Ich berate gern!

Kontakt: www.ottoundkollegen.net