Occupy Frankfurt by night

Occupy Frankfurt – Das Volk steht auf gegen die Allmacht der Banken.

Die nächtliche Szenerie spricht für sich….

Occupy Frankfurt by Night

Im angelsächsischen Raum wird die Frage aufgeworfen, ob der Real Estate Market in Deutschland überhitzt sei. Ich möchte darauf aus unserer Sicht kurz eingehen. Die Preise sind in den Toplagen in Frankfurt am Main und München in den letzten drei Jahren enorm gestiegen, teilweise um bis zu 15% im Jahr. Das lag an zwei ganz einfachen Faktoren: Die Nachfrage nach Immobilien als Objekt zur Eigennutzung hat enorm zugenommen – aber eben nur in Toplagen der großen Städte (so auch in Berlin) und fast nur im Bereich sanierter Altbau oder absoluter Neubau Erstbezug. Gleichzeitig ist das Angebot enorm knapp geworden (so nicht in Berlin). Frankfurt speziell hat nur noch wenige Mehrfamilienhäuser auf dem Markt, das bedeutet, daß neu sanierte Altbauwohnungen kaum noch auf den Markt kommen. Und kaum Baugrundstücke in den begehrten Lagen.

Es spielt noch ein Faktor eine Rolle: Die meisten, die Immobilien besitzen, möchten derzeit nicht verkaufen. Warum? Wenn sie keine andere Immobilie stattdessen kaufen möchten, entweder im In- oder Ausland, gibt es kaum eine bessere Alternative, als die bestehende zu behalten und ggf. nochmal kräftig in das Objekt zu investieren, um die Vermietungsrendite zu verbessern.

All das sind natürliche Marktbewegungen, die mit Überhitzung nichts zu tun haben. Eine Blase ist nicht zu befürchten, wohl aber wird die Nachfrage über kurz oder lang einem gewissen Trend der Verlangsamung folgen. Eines ist jedoch meiner Erfahrung nach sicher: Wer heute in eine Immobilien investiert, hat den Effekt einer Immobilienblase nicht zu fürchten.

In Deutschland war der Preisanstieg bei Immobilien lange Zeit viel zu mäßig; ein gewisser Aufholeffekt ist daher zu begrüßen.

Die Grunderwerbsteuer steigt auch im kommenden Jahr in weiteren Bundesländern; Berlin und Hamburg haben ja bereits die Vorreiterrolle gespielt. Ein Grund mehr, sich jetzt für einen Immobilienkauf zu entscheiden; die schwelende Eurokrise ist nach wie vor ein weiterer Grund, einen Kauf nicht auf die lange Bank zu schieben. Lesen Sie hier die bestehenden oder geplanten Sätze der Erhöhung (in allen anderen Bundesländern gilt nach wie vor 3,5%).

Der Frankfurter Immobilienmarkt ist etwa seit vier Monaten geprägt von einem starken Interesse privater Investoren, ihr Anlagevermögen umzuschichten von Bankanlagen hin zu werthaltigen Immobilien. Dabei ist insbesondere auffällig starke Nachfrage seitens einer Klientel zu beobachten, die im Bereich 100-200.000 Euro anlegen möchte; entweder als selbstgenutzte Immobilie oder – immer mehr – auch als Vermietungsobjekt. Während noch vor zwei oder drei Jahren die Resonanz auf vermietete Objekte gleich Null war – zumindest seitens deutscher Anleger – hat diese in den letzten Monaten erheblich an Volumen zugelegt.

Jedoch achtet auch der „kleine Investor“ sehr genau auf Lage, Ausstattung und bei Investmentobjekten, die nachhaltige Vermietbarkeit. Features wie Balkon, Holzfußboden (Dielen oder Parkett), Energieverbrauch, ja sogar die Ausrichtung nach Süden, spielen dabei in der Wahl des richtigen Objekts eine große Rolle. Bevorzugte Stadtteile sind Bockenheim, Nordend, Sachsenhausen und Bornheim, während das Westend eher ein Tummelplatz für Käufer von Großwohnungen geworden ist. Ehemals in drei oder zwei Wohnungen unterteilte Etagen werden dort immer häufiger zu einer Großwohnung zusammengelegt. Unser Tipp:  Wer auch in den anderen genannten Stadtteilen alle Wohnungen auf einer Etage erwirbt, bewahrt sich die Chance, diese eines Tages zu einer der begehrten Großwohnungen zusammenzulegen und zu einem sehr guten Preis wieder zu veräußern. Für Anleger gilt ferner, daß sie bei bereits vermieteten Wohnungen unbedingt Auskünfte über die Zahlungsmoral des Mieters einholen sollten; der Verkäufer ist dazu verpflichtet, ehrlich Auskunft zu geben, wenn es wiederholt Verzögerungen oder Ausfälle bei Mietzahlungen oder Beschwerden gab, die vielleicht sogar zu Mietkürzungen geführt haben.

Alles in allem ist das Investitionsklima deutlich besser geworden, und Frankfurt als ein bekanntlich wertstabiler Standort vieler internationaler Banken und Firmen ist nach wie vor einer der besten Plätze, um sein Geld anzulegen. Das wissen viele, auch jüngere Käufer.

Interview mit Herrn Mirko Otto, Berlin

Herr Otto, Sie sind öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke und auch
bundesweit tätig. Als “waschechter Berliner” kennen Sie jedoch den
Berliner Immobilienmarkt besonders gut. Wie hat sich dieser Markt in den
letzten zwei Jahren entwickelt?

Mirko Otto: Der Wohnungsmarkt ist durch sehr unterschiedliche Entwicklungen geprägt:
während in Berlin-Mitte und Prenzlauer Berg die Leerstandsquoten bei rd.
1,5 % liegen, stehen in Hellersdorf 8,8 % der Wohnungen leer. Es zeigt
sich eine sehr große Spreizung, während insgesamt noch genügend
Wohnungen leer stehen, gibt es in der Innenstadt fast kein Angebot mehr,
was die Preise deutlich in die Höhe treibt. Deutlich wird dies auch an
der Differenz zwischen dem gerade veröffentlichten Mietenspiegel, der
ein qualifizierter Mietenspiegel (also nach wissenschaftlichen Kriterien
aufgestellt sein soll) und dem Marktmietbericht des IVD, welcher wenige
Wochen nach der Veröffentlichung des Mietenspiegels veröffentlicht
wurde. Die Abschlussmieten liegen (je nach Baualtersklasse) um rd. 20
%höher als die Mietspiegelwerte. Ein Beispiel: eine Wohnung von 65 m² in
einer besseren Wedding-Lage (gehört zu Mitte) hat nach dem IVD-Bericht
eine Miete von 6,75 €/m². Solche Werte sind mir aus der Praxis auch
bekannt, und zwar nicht nur als Einzelwerte, sondern vielfach als
Abschlussmieten für sanierte Altbauwohnungen. Nach dem Mietspiegel
dürften diese Wohnungen jedoch nur zwischen 3,65 €/m² und 6,00 €/m²
kosten. Dies zeigt, dass der Mietenspiegel ein politisch (wahrscheinlich
durch Auswahl der Mietobjekte) gesteuertes Instrument ist, welches nicht
die Miete am Markt darstellt. Fakt ist, dass in einigen Innenstadtlagen
die Angebotsmieten um teilweise rd. 10 % pro Jahr angestiegen sind. Dies
ist zwar nur ein Indikator, da die Angebotspreise ja nicht unbedingt
abgeschlossen werden müssen, zeigt aber den verstärkten Druck auf die
Immobilienpreise in den Innenstadtlagen.

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Eigentlich ist es nichts Neues, dennoch heute wieder aktueller denn je: eine kürzlich veröffentlichte Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln hat ermittelt, daß gerade Wohnimmobilien einen sicheren Inflationsschutz bieten. Siehe hierzu die Pressemitteilung vom 28. Januar. den vollständigen Artikel lesen »

Wie ist es um den Immobilienmarkt Berlin bestellt? Widersprüchliches ist zu hören – und viel Erfreuliches zu notieren. Heute lassen wir einen Architekten zu Wort kommen, der seit vielen Jahren mit seinem Büro auf der Friedrichstraße “Am Checkpoint Charlie” ansässig ist und von dort den Ausblick auf die Szene genießt. Ingo Ronski führt gemeinsam mit seinem Partner Fergus Burke das Büro “Ronski+Burke Architekten und Ingenieure”.

Herr Ronski, Sie als Architekt und Projektplaner kennen den Berliner Immobilienmarkt seit vielen Jahren. Was hat sich in den letzten Monaten auf dem Markt geändert?

I.R.: In letzter Zeit sind auffällig weniger internationale Investoren in Berlin auf Immobiliensuche. Als Folge fallen Preise und die Situation ist wieder interessant für Käufer. den vollständigen Artikel lesen »

Die FAZ (Frankfurter Allgemeine Zeitung) veröffentlichte in ihrer Ausgabe vom 20.2.2009 in der Rubrik Immobilienmarkt eine bemerkenswerte Recherche zum Thema „Kein Preisverfall in Sicht“. Dabei nimmt sie besonders Bezug auf die Umfrage des Deutschen Städtetages* (im Internet veröffentlicht als PDF), in welcher die Ergebnisse der Recherche für das Jahr 2008 bekannt gegeben werden. Dabei ist festzuhalten, dass die Finanzkrise nur in Sachen Umsatz, jedoch kaum in Sachen Preise den deutschen Immobilienmarkt erreicht hat. Wahrscheinlich kann man dies unter anderem auf die historisch niedrigen Zinsen zurückführen, trotz des vorübergehenden Zinsanstiegs Ende 2008. Die Prognose für 2009 ist eindeutig: den vollständigen Artikel lesen »

„Grundbuch schlägt Sparbuch“, „Sachwert statt Geldwert“, „Grundbesitz ist sicherer als Aktien“ – all das waren Schlagworte, die als Argumente für Immobilienerwerb schon seit Jahrzehnten zu lesen waren und immer noch sind. In der Zeit meiner Tätigkeit als Chefredakteur eines Verlags für Immobilien und Finanzen habe ich selbst diese Leitsätze mit verlegt, mit verbreitet. Und sie sind immer noch wahr – aber: heute sollte es besser heißen: Sachwert statt Geld-weg! Denn noch nie in der Geschichte wurde weltweit binnen kurzer Zeit so viel Geld vernichtet wie in diesen Tagen und Wochen. Milliardenvermögen waren von einem Tag auf den anderen weg. Wie ein Orkan fegte eine Schreckensnachricht nach der anderen über die Börsenticker und News Headlines. den vollständigen Artikel lesen »

Auch dieses Thema hat die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH) schon mehrfach beschäftigt: Für wie lange darf ein Mietvertrag festgeschrieben werden, und wann kann der Mieter dennoch vorzeitig kündigen? Zunächst einmal sollte darauf hingewiesen werden, dass es zwei Arten der Befristung gibt: das „echte“ zeitlich befristete Mietverhältnis, bei dem der Mietvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt ausläuft, ohne dass eine der Parteien kündigen muß (gemäß § 575 BGB), und einen befristeten Kündigungsausschluß, der davon ausgeht, dass keine der Parteien vor Ablauf einer bestimmten Frist das Mietverhältnis kündigt.

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